Bokföra pantbrev

Ett pantbrev är ett bevis om att en inteckning är beviljad i en fastighet. Det är inte en tillgång företaget äger och det har inget eget värde, så själva pantbrevet bokförs inte. Det som hamnar i bokföringen är utgiften för att ta ut det, och i årsredovisningen en upplysning om att fastigheten är pantsatt.

Stämpelskatten vid inteckning i fast egendom och tomträtt är 20 kr för varje fullt tusental kronor av det intecknade beloppet, alltså 2 procent, och lägst 50 kr (24 § lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Vid företagsinteckning är satsen hälften, 10 kr per tusental. Utöver skatten tar Lantmäteriet ut en expeditionsavgift.

Konteringsexempel: nytt pantbrev på 1 000 000 kr

Stämpelskatten blir 20 000 kr, och till det kommer expeditionsavgiften.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
8490	Övriga skuldrelaterade poster	20 000 kr
1930	Företagskonto		20 000 kr

Notera kontoklassen. Kostnader för fastighetsinteckningar och företagsinteckningar hör enligt K2 hemma i posten Räntekostnader och liknande resultatposter, alltså bland de finansiella posterna och inte bland de externa rörelsekostnaderna. Utgiften har samband med en finansiell skuld, inte med driften.

Ingen moms tillkommer. Stämpelskatt är en skatt, inte en tjänst som någon säljer till dig.

Det finns ett alternativ, men det är inte att periodisera över lånets löptid. Avser pantbrevet en förvärvad materiell anläggningstillgång får utgiften i stället räknas in i tillgångens anskaffningsvärde (K2 punkt 10.10), och skrivs då av med tillgången. Med utgifter för pantbrev avses just stämpelskatten och expeditionsavgiften vid inteckning i fastighet. Väljer du inte den vägen redovisas utgiften som kostnad.

Lånet och pantbrevet är två olika saker

När banken betalar ut lånet bokförs skulden, inte säkerheten.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1930	Företagskonto	1 000 000 kr
2351	Fastighetslån, långfristig del		1 000 000 kr

Att fastigheten är pantsatt syns alltså ingenstans i balansräkningen. Den upplysningen lämnas i stället i not: har ett företag ställt säkerheter ska det lämna upplysningar om säkerheternas omfattning, art och form (5 kap. 14 § årsredovisningslagen).

För en inteckning avser upplysningen inteckningens belopp, inte tillgångens värde. Pantbrev som inte är ställda som säkerhet för något åtagande ska däremot inte tas med. Ligger ett uttaget pantbrev kvar i kassaskåpet hör det alltså inte hemma i noten.

Befintliga pantbrev kostar ingenting

Finns pantbrev redan uttagna i fastigheten kan de återanvändas vid en ny belåning. Då betalas ingen ny stämpelskatt, eftersom skatten tas ut vid beviljandet av inteckningen och inte varje gång pantbrevet används som säkerhet.

Det finns också en regel som är värd riktiga pengar vid omläggning av lån. Sker nyinteckning och dödning på grund av samtidig ansökan föreligger skatteplikt endast för skillnaden mellan det nyintecknade beloppet och beloppet av de inteckningar som dödas (22 § lagen om stämpelskatt). Tar du ut ett nytt pantbrev på 1 500 000 kr samtidigt som du dödar gamla på 1 000 000 kr betalar du alltså skatt på 500 000 kr, inte på hela beloppet. Ansökningarna måste vara samtidiga.

Skilj på inteckning och lagfart

De två stämpelskatterna blandas ofta ihop. Inteckningen gäller belåningen av fastigheten och tas ut när pantbrevet beviljas. Lagfarten gäller själva förvärvet av fastigheten och tas ut när du köper den, med en annan skattesats och en annan behandling i bokföringen, eftersom den hör till anskaffningen av fastigheten.

Köper du en fastighet med befintliga pantbrev betalar du alltså lagfartsskatt men ingen inteckningsskatt.

Vanliga misstag

1. Att bokföra pantbrevet som en tillgång. Det är ett bevis, inte ett värde. Fastigheten är tillgången.
2. Att lyfta moms på stämpelskatten. Skatter bär ingen moms.
3. Att ta ut nya pantbrev i onödan. Finns de redan kostar återanvändningen ingenting.
4. Att missa dödningsregeln. Samtidig nyinteckning och dödning ger skatt bara på mellanskillnaden.
5. Att lägga utgiften bland de externa rörelsekostnaderna. Den hör till de finansiella posterna, eller till anskaffningsvärdet.
6. Att ta med opantsatta pantbrev i noten om ställda säkerheter. Bara de som faktiskt är ställda som säkerhet ska anges.
7. Att blanda ihop lagfart och inteckning. Olika skattesatser, olika behandling och olika tillfällen.

Vad en verifikation ska innehålla och hur underlagen ska sparas finns i guiden om verifikationer. I Astrid godkänner du alltid verifikationen själv innan något bokförs. Kom igång här.