Bokföra lagfart

Lagfarten bokförs inte som en kostnad. Stämpelskatten och expeditionsavgiften räknas in i fastighetens anskaffningsvärde och delas upp på 1111 Byggnader på egen mark och 1130 Mark, i samma proportion som köpeskillingen. Byggnadens del skrivs sedan av med byggnaden. Markens del skrivs inte av.

Grunden finns i årsredovisningslagen: i anskaffningsvärdet för en förvärvad tillgång ska, utöver inköpspriset, utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet räknas in (4 kap. 3 § andra stycket). K2 nämner lagfart uttryckligen som en sådan utgift (punkt 10.9).

Vad lagfarten kostar

Stämpelskatten är 15 kronor för varje fullt tusental kronor av egendomens värde, alltså 1,5 procent. Förvärvas egendomen av en juridisk person är skatten i stället 42,50 kronor per fullt tusental, alltså 4,25 procent (8 § lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Bostadsrättsföreningar och dödsbon är några av de juridiska personer som undantas från den högre satsen. Ett aktiebolag betalar alltså normalt 4,25 procent, medan en enskild näringsidkare, som är en fysisk person, betalar 1,5 procent.

Värdet är det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året närmast före det år då lagfarten beviljas (9 §). Har du köpt billigt räknas skatten alltså på taxeringsvärdet. Skatten är alltid lägst 50 kronor.

Till skatten kommer Lantmäteriets expeditionsavgift, som är 825 kronor för lagfart. Lantmäteriet tar ut en extra expeditionsavgift om ärendet först förklaras vilande. Ansökan ska göras inom tre månader efter förvärvet.

Konteringsexempel: aktiebolaget köper en kontorsfastighet

Bolaget köper en fastighet för 4 000 000 kr. Taxeringsvärdet för året före är 3 000 000 kr, varav 2 400 000 kr byggnad och 600 000 kr mark. Byggnaden står alltså för 80 procent och marken för 20 procent.

Köpeskillingen är högre än taxeringsvärdet, så skatten räknas på den: 4 000 tusental × 42,50 kr = 170 000 kr. Med expeditionsavgiften blir lagfarten 170 825 kr. Hade köparen varit en enskild firma hade skatten blivit 4 000 × 15 kr = 60 000 kr.

Först köpeskillingen, fördelad efter taxeringsvärdet:

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1111	Byggnader på egen mark	3 200 000 kr
1130	Mark	800 000 kr
1930	Företagskonto		4 000 000 kr

Kontona i exemplen är förslag enligt BAS-kontoplanen: anpassa dem efter din egen kontoplan.

Sedan lagfarten, när beslutet från Lantmäteriet har kommit och fakturan betalas. Den fördelas på samma sätt: 80 procent av 170 825 kr är 136 660 kr, och 20 procent är 34 165 kr.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1111	Byggnader på egen mark	136 660 kr
1130	Mark	34 165 kr
1930	Företagskonto		170 825 kr

Det är exakt så K2:s eget exempel resonerar: anskaffningsvärdet fördelas normalt efter taxeringsvärdets fördelning, och utgiften för lagfarten hänförs till fastighetsköpet och redovisas på mark och byggnad enligt samma fördelning. Skattemässigt gäller samma fördelningsgrund för byggnaden (19 kap. 11 § inkomstskattelagen). Avviker den del som hamnar på marken mera avsevärt från markens verkliga värde ska byggnadens anskaffningsvärde justeras (19 kap. 12 §).

Bara byggnadens del skrivs av

Byggnaden har nu ett anskaffningsvärde på 3 336 660 kr, och det är det beloppet som skrivs av. Utgifter för att anskaffa en byggnad dras av genom årliga värdeminskningsavdrag efter en avskrivningsplan, där procentsatsen bestäms av byggnadens ekonomiska livslängd (19 kap. 4 och 5 §§ inkomstskattelagen). I K2:s exempel används samma anskaffningsvärde, med lagfarten inräknad, både för avskrivningen i bokföringen och för värdeminskningsavdraget i deklarationen. Lagfarten på byggnaden blir alltså en kostnad i takt med avskrivningarna, inte på en gång.

Marken, 834 165 kr, ligger kvar i balansräkningen. K2:s exempel är kortfattat på den punkten: mark ska inte skrivas av. Markens del av lagfarten ligger därför kvar i anskaffningsvärdet så länge företaget äger fastigheten.

Moms och handpenning

Köpeskillingen för själva fastigheten har ingen moms, eftersom leveranser av fastigheter är undantagna från skatteplikt (10 kap. 35 § mervärdesskattelagen). Undantaget gäller inte maskiner och utrustning som installerats varaktigt (10 kap. 36 §), så ingår sådant i köpet ska det hållas isär. Stämpelskatten är en skatt och har ingen moms att lyfta.

Betalar du handpenning när köpekontraktet skrivs, och tillträdet sker senare, är handpenningen ett förskott och inte en del av fastigheten än. Bokför den på 1188 Förskott för byggnader och mark och flytta den till 1111 och 1130 vid tillträdet.

Lagfart och pantbrev är två olika skatter

Tar du ut nya pantbrev för att belåna fastigheten betalar du en annan stämpelskatt, 2 procent av inteckningsbeloppet. Den får antingen kostnadsföras eller räknas in i anskaffningsvärdet. Hur den bokförs, och varför befintliga pantbrev inte kostar något, finns i bokföra pantbrev. Den löpande skatten på fastigheten bokförs för sig, se bokföra fastighetsskatt.

Vanliga misstag

1. Att kostnadsföra lagfarten. Den hör inte hemma på 6940 Kontroll-, provnings- och stämpelavgifter eller något annat kostnadskonto. Den är en del av anskaffningsvärdet.
2. Att lägga hela lagfarten på byggnaden. Den ska fördelas mellan byggnad och mark på samma sätt som köpeskillingen.
3. Att skriva av markens del. Mark skrivs inte av, och det gäller även lagfarten som ligger på marken.
4. Att räkna med 1,5 procent i ett aktiebolag. Juridiska personer betalar 4,25 procent, med några uppräknade undantag som bostadsrättsföreningar.
5. Att räkna på köpeskillingen när taxeringsvärdet är högre. Skatten tas ut på det högsta av de två.
6. Att glömma expeditionsavgiften. De 825 kronorna hör också till anskaffningsvärdet.
7. Att bokföra handpenningen direkt på 1111 och 1130. Före tillträdet är den ett förskott på 1188.

Hur byggnaden och andra anläggningstillgångar skrivs av år för år finns i guiden om avskrivning av inventarier. Med Astrid Go läser vi fakturan och fyller i konteringen åt dig. Kom igång här.